전세사기를 당했다면,
보증금 회수와 책임 추궁을 한 번에 설계해야 합니다

다른 사기와 달리 먼저 지킬 것이 있습니다

전세사기 피해자는 이미 임차한 주택이라는 담보를 쥐고 있다는 점에서 다른 사기 피해자와 출발선이 다릅니다. 대항력과 우선변제권을 잃지 않고 유지하느냐에 따라 돌려받는 금액이 크게 달라집니다.

임대차 기간이 끝났는데도 보증금을 받지 못한 채 이사해야 한다면, 이사 전에 임차권등기명령을 받아 등기를 완료해 두어야 합니다(주택임대차보호법 제3조의3). 이를 건너뛰고 전출하면 대항력과 우선변제권이 사라질 수 있습니다.

전세사기피해자 결정은 이런 요건으로 판단합니다

「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」에 따라 피해자로 인정되면 경매 절차 유예, 우선매수권, 금융 지원 같은 혜택이 따릅니다. 법 제3조가 정한 주요 요건은 아래와 같습니다.

• 주택을 인도받아 전입신고를 하고 확정일자까지 받았을 것 (임차권등기, 전세권 설정을 한 경우도 포함)
• 임차보증금이 5억 원 이하일 것 (지역 사정에 따라 위원회가 2억 원 범위에서 올릴 수 있음)
• 경매·공매가 시작되었거나 임대인이 파산·회생 상태가 되는 등, 보증금을 못 받았거나 못 받을 우려가 있는 임차인이 2인 이상일 것
• 임대인에 대한 수사 개시, 속임수, 갚을 능력 없이 주택을 대량 취득한 정황처럼 보증금을 돌려줄 생각이 없었다고 의심할 사정이 있을 것

보증보험으로 전액이 지급되거나 최우선변제로 전부 회수할 수 있는 경우에는 대상에서 제외됩니다. 이 법은 자주 고쳐지며, 2026년 11월에도 개정 법령이 시행될 예정입니다. 신청하시는 때의 요건을 반드시 다시 확인하십시오.

책임을 물을 수 있는 사람들

임대인에게는 보증금 반환과 별도로 사기를 이유로 한 손해배상을 청구할 수 있습니다. 처음부터 돌려줄 능력도 의사도 없이 계약했다면 형사 사기 고소도 가능합니다.

공인중개사가 선순위 권리나 다른 세입자의 보증금 규모를 제대로 알리지 않았다면, 중개사와 공제사업을 운영하는 협회를 상대로도 손해배상을 구할 수 있습니다. 실제 회수액에서 이 부분이 적지 않은 비중을 차지하는 사건이 있습니다.

진행 순서

1. 권리관계 확인등기부, 확정일자, 전입일, 선순위 채권, 다른 세입자 현황을 점검합니다.
2. 대항력 지키기이사 전에 임차권등기명령을 받고, 필요하면 보증금 반환 소송과 가압류까지 진행합니다.
3. 피해자 결정 신청요건을 충족하면 전세사기피해자로 인정해 달라는 신청을 냅니다.
4. 책임 추궁집주인 형사 고소, 집주인과 중개사에 대한 배상 청구, 경매 배당 대응까지 이어서 맡습니다.

자주 묻는 질문

함께 보면 좋은 정보

2026. 10. 20. 기준 현행 법령(법제처 국가법령정보센터)과 판례로 작성했습니다. 법령 개정이나 개별 사정에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

작성 · 감수 신동우 대표변호사 — 법학박사, 대한변호사협회 등록 형사전문변호사 · 이혼전문변호사. 상담부터 판결까지 사건을 직접 수행합니다. 변호사 소개 →
최종 업데이트 2026. 10. 20.